暑い日には、梅干しのおにぎり！

「暑い日には、梅干しのおにぎり！」


先週暑い日が続きましたね。

セブンイレブン鈴木会長は、暑くなるとしきりに
「梅干しのおにぎりが、売れる」とずっと言い続けています。

人間の反応として、やはり汗をかけば塩分がほしくなり、
梅干しのおにぎりは、痛みにくいという科学的根拠も無視でき
ません。

ｎａｎａｒｕも当然そこらへんの、原理原則は理解しているのですが、
欠品してしまいました。

先週の木・金あたりは梅干しのおにぎりが１日３０個近く売れました。
それでも、欠品ですよ。

発注を入れきれませんでした。残念！

この時期、やはり気温も上昇してきますので、おにぎりも直まきより
手巻きおにぎりの方が、食感が良いので販売も伸びてきてますよね。

こういった人間心理もコンビニのお仕事では必要ですよね。
意外に人間行動学の最先端ではないでしょうか。

「暑い日には梅干しのおにぎり」や「気温上昇してくると、直まき
おにぎりよりも手巻きおにぎり」といったような、原理原則を考え
るのもおもしろいですね。

ちなみに、ｎａｎａｒｕはこのような原理原則を２００個近く集めた
ましたので、これからもすこしずつアップしていきますね。

ネスカフェ ドルチェ グスト予約販売の仕方！

ネスカフェ　ドルチェ　グストの予約販売の仕方


セブンイレブンで、現在ネスカフェのドルチェ　グストという
エスプレッソマシーンの予約販売をしています。

各店、力を入れて取り組んでいると思いますが、この予約販売は
各店の力量で違ってくるでしょう。

お店により予約販売は取り方が違うと思います。
オーナー夫妻が頑張って、地域の人や知人などに声を掛けて、
一生懸命に、予約を取るところもあるでしょう。

ｎａｎａｒｕのお店では、前回のnanacoカードの入会受付の様に
アルバイトさんが、お客様に声をかけやすい環境を整えてあげること
が大事で、あくまでもアルバイトさんに予約販売をしてもらいます。

だって、それでなくてもオーナーや店長さんは、毎日忙しいでしょ。

アルバイトさんに予約販売を取ってもらえるような仕組み作りに
現在力を入れて、ＰＯＰやチラシ、カラログ、セールスレター作りに
励んでいます。

出来事に反応しているだけではダメ！

反応しているだけではありませんか？


ｎａｎａｒｕのお店では、毎月名言や語録を販売実績シートの
一番上に書いて、毎日目につくようにしています。

先月は、映画「ＯＮＥ　ＰＩＥＣＥ　冬島編」より
「優しいだけじゃ人は救えない、人を救うにはそれなりの知識がいる」
でした。

詳しくは、映画ＯＮＥ　ＰＩＥＣＥ　冬島編　ぜひ見てみてください。

ちなみに、マンガですが「ＯＮＥ　ＰＩＥＣＥ」はリーダーシップの
勉強になりますよ。

いかに仲間をまとめていくのかが、描かれています。
ｎａｎａｒｕは、全４９巻持っています。

だいぶ脱線しましたが、ｎａｎａｒｕのお店の今月の名言・語録は
「出来事に反応している時代は終わりました。今は、自分で考え実行
する時代です。」というのが6月の名言・語録です。

本当に、現在は出来事に反応していて、お任せしているだけでは、
泣きを見てしまいます。

自分の頭で考え、それを実行していかないと取り残されてしまいます。

さあ、一緒に頑張りましょう。

コンビニ本部の施策が多すぎ！

コンビニ本部の施策が多すぎ！


来週のコンビニ本部情報パッケージ情報を見て驚き・・・・

ものすごく、本部の施策がいっぱい、やることありすぎ・・

これは、そろそろボーナス査定が入ってきて、コンビニ本部社員が
頑張りを見せているためなのかと、勘ぐってしまうほどの多さです。

大きな施策は週に３つぐらいが限界です。
これが、各店の実情ではないでしょうか？

特別、ｎａｎａｒｕだけができないとは考えらません。
逆に、すべてできるお店があるのか？が知りたいぐらいです。

ｎａｎａｒｕは、重要度をつけ３つぐらいを集中して取り組む
予定です。

アルバイトさんときちんと向き合ってますか？（３分間コーチ）

「３分間コーチ」
　　　　伊藤守
　　　　Ｄｉｓｃｏｖｅｒ

目次
はじめに
１、この３分間が組織を変える
２、その瞬間をつかまえる
３、そこに、その＜場所＞をつくる
４、これについてコーチする
５、コーチ型、マネジャーの時代
あとがき


１

□傾聴が大事

□部下と対話する時間を持つ

■人に好かれるには、接触回数を増やす。

□相手を認め理解しようとする

□今その場で目の前に起こっていることについて話す

□毎日、部下と会話する
　　業務内容・進捗状況を調べとく
　　部下について考える時間をとる

■仕事はさせるのでなく、してもらうという気持ちが大切
　そのためには、信頼関係を築く必要がある。

□部下について知っておく必要のあるリストをつくる
　　�@基本的な情報
　　　（誕生日・趣味・家族構成・これまでの業績）
　　�A今の状態
　　　（体調・人間関係・仕事との相性）
　　�B仕事のスキル・タスク
　　�C能力（リーダーシップ・コミュニケーション）
　　�D適正・キャリア

□質問のリストを作る行為そのものが、部下について考えること
　になります。
　わからないから聞いてみたい、という動機づけになる。

□ＯＮ　ｇｏｉｎｇ
　今、目の前で起こっていることについて、お互いに見てわかる
　聞いてわかる、触れてわかることについて、その場であるいは
　、起こる直前に話します。


２

□できるだけ具体的に、どんな時に声をかけたらいいのかを、あらかじめ
　伝えておく。

□話しかけやすい、声をかけやすい表情でいる


３

□会話の終わりは
　「続きは、また明日」
　「今日は話せてよかった」

□上司であるあなたから、部下に対して具体的な質問をする。
　その質問を通して、部下は質問の仕方を学ぶ。

■手本を見せる。質問自体どのようにしたらよいのか部下はわからない。


□部下が質問できるようにするのが、上司の仕事
　　ｅｘ.「どこ行くの」
　　　　「今日どんな感じで売っていくの」

□うまくいっていること、これからうまくいきそうなことを部下が
　やったとき、そのことを指摘します。
　褒めるのではなく、事実を事実として伝えます。
　そうやって方向性を示す。

□「アクノレッジメント」
　相手に現われている違いや変化、成長や成果にいち早く気づき、
　それを言語化して、相手にはっきり伝えること。

■相手は気付き確認できる

□部下の肯定的な態度や行動を、アクノレッジメントすることで、
　部下を方向づけることができる。

□黙っていることには理由がある。

□あるガソリンスタンドの店長は、スタンドの中をいつも忙しく
　動き回り、スタッフに声をかける。

■自分で、作業をするのではなく、いかにアルバイトさんに仕事を
　してもらえるかを考えるのが、経営者。

□返事はなくとも、とにかく声をかける。

□部下との信頼関係を築くために、次のことを振り返る
　�@今日一日部下の名前を、何回読んだか。
　�A部下とどれくらい視線を合わせたか。
　�B部下にいちばん最後に好意を伝えたのはいつか。
　�C部下が昨日着てきた洋服を思い出せるか。

□直接、毅然と要望する上司を部下は尊敬し、信頼する。
　

４

□問いかけられることによって、普段は持っていなかった視点を持つ。

■指摘するよりも、気付かせてあげる。

□問いには、人を「わかったつもり」から行動へと移行させる力がある。

□成長する鍵は
　いかに未来を正確に予測できるか、そのために現状を明らかにする


５

□人は変化しないことのリスクが、変化することのリスクを上回った
　時にしか変わろうとしない。

□人が変わるためには、集中的・継続的・長期的な関わり合いが必要。

□英語学習法
　シャドーイング
　先生の音読の後、０．５秒後ぐらいに続いて、繰り返す。

セブンイレブンフェアーの引き換え事件

セブンイレブンフェアーの引き換え事件


現在、セブンイレブンでくじ引きフェアーを開催しています。

当たりが出たら、店内の商品がでもらえるフェアーです。

初日から３日間当たり券の交換率が非常に悪く、アルバイトさんたちに
初日からの当たり券の交換金額を伝え、積極的にその場で交換する様
に伝えました。

というのも、自分のお店で交換してもらえば、自分のお店の売り上げ
ですが、他店で交換されると他のお店の売り上げとなっていますため
です。

そして、伝えたとたんです。交換率が倍に増えました。喜ぶべきなの
ですが、出来れば初日からそれくらいの交換率にしてほしかったという
のが本音です。

しかし、もし交換率をチェックしてなく、そのままにしていいれば
交換率は、半分だったのでしょう。とても大きな額になります。

あまり、管理、管理としたくないのですが、やはりそのような数字は
必ずチェックしなくてはいけませんね。

そして、早めに修正できれば、傷口も小さくて済みます。

毎日、雑務で忙しいと思いますが、そのような大事な数字を追って
行くからこそ、利益があるのです。

本部のＦＣさんも言っていましたが、「忙しい、忙しい」と言っている
オーナー・店長ほど、アルバイトさんでもできる仕事ばかりしていて
本来の経営業務に目がいっていないのが現状だという。

ドタバタ劇になる前に、もう一度仕事を見直しましょう。

ｎａｎａｒｕのお店でも、まだまだアルバイトさんに任せるられること
を考える必要があると思います。

2007年10月号 月刊コンビニ 最終回

「2007年10月号　月刊コンビニ」
　　　　　　　　　　商業界

実践　店長が取り組む人材創造
　　自ら考え、判断するリーダーを育成する

□強盗に入られないようにする
　�@お客様の顔を見て「いらっしゃいませ」
　�A店内が外から見えるように、ゴンドラの高さを低く設定
　�B店内になるべく複数の従業員がいるように心がける。

□強盗は下見に来ている。
　従業員に顔を見られたらあきらめる。

□「正しい釣銭管理」
　�@シフト交代時に仮点検を行う
　�A現金違算は、毎回記録し、１ヶ月分を張り出す
　�Bオーナー・店長への忠誠心を育てる

□苦情
　お客の心情を思いやり、話を聞くことができるかが肝心。
　心の余裕がなければ、相手の話が聞けない

■心の余裕をつくる


□成功体験を積ませて、きちんと褒める＝認められるということが
　自信につながり、相手の話を聞く余裕が生まれる。

□自分には正しく評価してくれる人がいる。
　認められているという心の余裕があれば、自己否定されていると
　感じず冷静な対処ができる。

□突発事項
　迷ったら基準２つ
　�@お客の立場に立って考え、何を望んでいるかを察する。
　�A目先の利益を見るのではなく、将来に渡って、お店にプラスに
　　なるようには、どうしたらよいのかを考える。


ＳＶ育成講座

□時間がないというのは、やる気がないと同義語

□実際成果を上げている人や結果を残している人は、具体的な表現を
　する。
　ＥＸ、週に２冊は本を読む


ＳＶの行動計画書

□店別の改善課題の設定を基礎体力の強化

□パート・アルバイトの募集
　・大型スーパーマーケットに求人ポスターを掲示させてもらう
　・大学の求人コーナーの掲示
　・ハローワークの活用

□商圏マップの作成
　マップにプロット

□売り場に手が入れば、商品の売り上げは必ず上がる。

□商品展示会のモデルゴンドラをよく理解し、自分の売り場との違いを
　検証する。

■どこが違うのか？どうしてこの方がいいのか？を言語化して考える。
　言語化して文章にすると、頭の中が整理され、伝えやすくなる。



今回が最終回です。
かなり盛りだくさんでしたね。

でも、アマゾンでも販売を終了していますので、ここでしか内容が
わかりませんので、よかったですね。

これからも、販売終了の号が出てきますので、楽しみにしていてください。

2007年10月号 月刊コンビニ その３

「2007年10月号　月刊コンビニ」
　　　　　　　　　　商業界

特集
待ったなし！おでん一本勝負

□ボリューム感の仕込みができるよう、作業割り当てをしっかり組む

□売れない時間帯に２鍋ボリューム展開するのは廃棄ロスにつながる
　１鍋にして、１鍋であふれるようなおでん鍋を展開

■時間帯販売分析をする

□カウンター周辺の展開
　�@イーゼルとボードを使用したおでんのアピール
　�Aバックカウンターでのおでんの「お品書き」
　�Bおでん鍋上ののれんや提灯の展開
　�Cおでん鍋のライトアップ

□おでんカップを、カウンターに高く積み上げる

□買う気をそそるたねのレイアウト
　□売れ筋のおでんだね
　　（大根・たまご）はお客側に多く仕込む
　□新商品・差別化商品も、お客側に仕込む
　□ねりもの・串のもなどは、グルーピングして選びやすい陳列をする
　□すべてのおでんだねが、お客から見えるように丁寧に陳列する。

■見えない商品は売れない。

□おでんは、お弁当やおにぎりと違って、置いているだけで売れる商品
　ではない。２４時間シフトに入っているスタッフが意識して、おでん
　鍋を常にお客に買いたいと思わせる状態を維持しなければならない。

■スープ命・黄金色で、おでん鍋の底が見えるスープを目指す。

□おでんの仕込み補充スケジュール

時間　鍋数　仕込み・補充・清掃　　シフト人数

□たねの特徴でバランスよく仕込む
　「味を吸う」たね
　大根・たまご・こんにゃく・ちくわぶ・がんも・厚揚げ・餅入り巾着
　「味を出す」たね
　昆布・つみれ・焼きちくわ・さつま揚げ・はんぺん

□劣化を早める組み合わせ
　大根と餅入り巾着・ちくわぶ
　牛すじとつくね串
　　
□「おでんください」と言われたら
　「いくつぐらいでしょうか？」と聞き数量に合ったおでんカップを
　手に取り、手際良く入れる。

□おでんを見たお客がいたら、すかさず「お取りしましょうか？」と
　声をかける。

□おでん鍋の周辺で、お客とやり取りを見ているだけで、「私も・僕も」
　と、なぜか周りのお客の購買意欲をそそる相乗効果がある。

□メニュー提案
　�@３００円のヘルシーメニュー
　�Aおつまみメニュー
　�B５００円オリジナルメニュー

□おでんを予約注文したら、予約特典をつける。

□おでんの売り方
　商品の見やすさの徹底
　「商品が見える」ことを第一に陳列し工夫する。

■フレンドリーサービス向上＝差別化

□空いているスペースに、はんぺんを浮かせる。

□串ものは、横に寝かせた状態で鍋に盛り、お客への訴求力を向上

□おでんセール時。数字を従業員に伝えることで、店全体で取り組み
　レベルが向上する。

■魚肉ポットのスープを少し足すと、味わいが出る。

■ｎａｎａｒｕのお店でも、おでん７０円セールの時には、１日
　７００個以上販売していますので、おでんの美味しさに自信あり。

2007年10月号 月刊コンビニ その2

2007年10月号　月刊コンビニ」　その２
　　　　　　　　　　商業界　

特別企画
「率と額」をコントロールしてしっかり改善
　秋冬に粗利を伸ばす。

□粗利率が高い商品を積極的に販売することにより、粗利益額を伸ばす
　特別原価の活用

■利益を目指す経営
　死に筋排除→多フェイス展開

□交差比率＝粗利益率×商品の回転率

□高額な商品や嗜好品の強いものほど、交差比率が低く
　（商品回転率が低い）

□高粗利益率だが、商品の回転率が低い商品
　（例、高額文具）
　低粗利率だけど、商品回転率が高い商品（例、たばこ・ビール）

□高粗利率の商品を目線で展開
　低粗利率の商品をゴンドラ下段で展開

□高粗利額を稼ぐ基本的なＭＤ
　�@菓子パンのＰＢ商品拡販
　�Aホットペット飲料の新規商品拡販
　�BカウンターＦＦ商材の拡販
　�Cカップラーメンの新規商品拡販

■儲けの構造を見極める
「ただ売っている時代は終わりました。」

2007年10月号 月刊コンビニ気づき その１

「2007年10月号　月刊コンビニ」
　　　　　　　　　　商業界

特集
人員不足を解決する方法

□ローコストで確実なのが、従業員の口コミ（紹介）募集

■中国人つながりが深い
　同じような人が来る

□外国人を採用した店の７割が肯定派

■若い日本人の子よりまじめ

□日頃からスタッフとのコミュニケーションにより、突発的な退店は
　避ける。

□臨時雇用の候補者リストを作成

□人員不足の理由
　　□多くの大学のキャンパスが都心から郊外に移った。
　　□コンビニで働くイメージが悪い

■コンビニの仕事＝つまらない
　マーケティングとマネジメント

□元気ある店・きれいな店・お客様に飽きずに来てもらえるような店
　をつくる。

□人が集まらない・やめる原因
　・割に合わない
　・食事付きでない
　・コンビニの時給は低い


□本部と加盟店の儲けの構造を見直して、店をちゃんと経営して
　いけるようにするべき

■人材確保を本格的に取り組む＝サービスの向上

□パート・アルバイトを引き付ける魅力のある店
　・パート/アルバイトの考えや意見を自由に述べられる
　・店内ミーティング
　・スタッフを巻き込んだ販促活動
　・スタッフと世間話
　・成長ぶりをほめる
　・笑顔がいいと時給が１０円上がる

■スキルを身につけさせる。
　売れる瞬間を体験させる。

□サービスマインド醸成の５つのステップ
　�@「人生の成功者」なるには、社会に対して多くの価値を提供できる
　　存在になる。

　�A「社会に価値を提供する」とは、お客の期待を上回ること。
　
　�Bお客が何を望んでいるのか一生懸命考え、行動に移す。

　�Cお客の期待以上の、満足とは、サービス、ホスピタリティの実践
　　にあり。

　�D店舗の接客の仕事は、そうした経験がつめる絶好のチャンス

■実践マーケティング
　売り方を考えるには、最適。

□謝罪は負けでないことを理解してもらう。
　お客が怒っている状態では、まともな話などできない。
　それを鎮め、お互いに冷静に話し合う状態をつくるために、まず誠意
　をみせるという意味で謝罪する。

□できるだけわかりやすい言葉で、具体的な指示をする。
　それもゴール（業務の終わりの状態）を常に明確にして指示

■作業にバラつきをなくすため。

□人材不足の最大の要因は、若者がコンビニに魅力を感じなくなって
　いる。

■マーケティング・マネジメントが学べる

□コンビニの仕事の魅力
　・若いうちから責任ある仕事を任される。
　・毎日多くの人に接して喜ばれる。
　・地域社会に貢献


今回は、盛りだくさんなので、続きものにします。
ちなみに、この号はもうアマゾンでもありません。

アルバイトさんとの信頼関係

アルバイトさんとの信頼

もっと、進んで仕事をしてくれないかな・・・
なんで、フェイスアップ・品だしをもっとしてくれないの・・・・
急に、シフトを休むなんて・・・

コンビニのオーナー、店長なら誰でも思うことでしょう。

しかも、最近はアルバイト募集をしても集まらないので、やめたら
大変なので、どうしても甘やかしてしまうといったことがありますよね。

本当に悪循環です。

でも、本当にアルバイトさんは仕事をしないのか？
思うに、「やるべきこと」が分からないのもあるのではないでしょうか。

いくら、フェイスアップや品だしするようにと言っても、どのタイミングで
すべてきちんと補充しなければいけないのか。

忙しい時などは、完璧にやらなくても、とりあえずないものだけを補充
したりするように指示したか？

仕事はさせるものではなく、自主的にするのが一番でないでしょうか。

ｎａｎａｒｕも言われてやるよりは、自分で考えて行動した仕事の方が
面白いですし、やりがいがあります。

では、どうすればアルバイトさんは自主的に仕事をするのだろうか。

まず「やるべきこと」を教える。そのためには、相手に気づかせる
話し方が最適だと思います。一方的に命令しても、やるのはその場
だけです。

次に、仕事とは関係のない相手の話を聞きます。とにかく聞きます。
この聞くということは、大変難しいですよ。だって、何を聞けばいいのか
わからないですもの、そのために相手に関して興味を持ちます。

たとえば、中国の人ならどこの出身で、将来的には何を目指しているのか？

そんなに、難しいことを聞かなくてもいいのです。
とにかく、話して相手の話を聞く。

とにかく、話しかけましょう。
そこから、信頼関係は生まれてくれると思います。

さあ、がんばりましょう。

あと、来週は好評の月刊コンビニの気づきをアップしますので、
お見逃しなく！

儲けるための数字管理

「社長儲けたいなら数字はココを見なくちゃ！」
　　　　　　　　　　　小山昇
　　　　　　　　　　　すばる舎

目次
はじめに　実務ですぐに役立つナマの財務＆経営ノウハウを
　　　　　伝授します
１、「見るべき数字」を見ていなければ、会社は絶対に儲からない
２、赤字のサイン、儲けのシグナルはココに出る
３、バランスシートの数字を動かすと資金繰りが一気に変わる
４、出すべくして結果を出す、利益計画の立て方、考え方
５、目標数字を何が何でも達成する強い組織をつくる


1
□異常値を見つけるために、数字をグラフにして、凸凹を見る

□現状と１年後の目標を見比べて、その間の数字ならＯＫ


２
□損益分岐点まで人を減らす


３
□金利は気にせず、将来のために必要なだけ借りる。

□複数の金融機関と付き合って、銀行同士で競わせる

□他行の提案書を活用する。

■他行の提案書を活用するは、ｎａｎａｒｕも経験があります。
　
　地元の信用金庫さんが、現在借りている銀行の返済計画書をみせた
　ことがあります。

　地元の信用金庫さんは、うちではこんな利息では融資できないと
　言われました。

簡単！名刺管理術！

簡単！名刺管理術

大型予約注文入りました！

昨年大型の予約注文をくれた会社が、また今年も大型の予約を
くれました。

おにぎり３００個
お茶　　１５０本
大福　　１５０個

ちょうど、応対した時に昨年いただいた名刺を取り出したら、
「え、まだ名刺持っていたんですか？」と驚かれ、「昨年の対応の
よさは、そいう風な心がけなんですね。」と言われ、ちょっと
うれしかったです。

たぶん相手は、コンビニなので、昨年渡した名刺なんかないだろう
と思っていたのでしょう。

そこへ、昨年の名刺を手元から出し、「昨年と電話番号お変わり
ございませんか」と言ったのに驚いたみたいです。

これからも、年１回ですが毎年注文をしますとまで、言ってくれました。

え、名刺の管理方法ですか・・・

コンビニの仕事をしていて、名刺交換てあまりしませよね。

ｎａｎａｒｕは通常２０〜３０枚程度を持っているだけで、
目玉クリップでまとめて留めて、胸のポケットに入れているだけですよ。

簡単でしょ！
ｎａｎａｒｕのもっとう、簡単！シンプル！です。

収益不動産とは・・・

「収益不動産所有の極意」
　　　　　　　　和合実
　　　　　　　　清文社


目次
はじめに
１、データーから変化を予測する
２、不動産所有の注意点
３、なぜ、収益不動産なのか
４、相続税対策の手法の変化
５、トレジャー（宝物）発見勉強会
６、チェックポイント
７、融資
８、事例研究
９、タイプ別不動産の検討
１０、不動産戦略を立てる
終りに


２

□　不動産を買う側の５つの注意点

　　�@その物件の特性、問題点等、意識して契約条項を充分吟味
　　　してから契約されていますか
　　
　　�A銀行から借入れをするときに、銀行の金銭消費貸借契約書
　　　約款を読まれていますか

　　�B収益不動産の何を見て買いますか
　　　建物ですか？建物であれば、どこを見てよいと判断されますか

　　�C貸借人と賃貸借契約の継続や賃貸契約そのものに問題点はある
　　　のかないのか

　　�D利回りのいい物件なのに、売られるのはなぜなのか気になり
　　　ませんか

□　不動産所有は収益性と価格の二面的監視を行い、常に出口を
　　意識して所有することが必要


４

□　土地の評価
　　貸家建付地（１−０．１８）
　　貸家の評価減　７０％

□　数年経って古くなった建物だけを子や孫に、売却、あるいは贈与

□　会社をつくって、そのに売却
　　土地は無料か安く貸す
　　収入はほとんど子や孫に移り、相続税を払う資金が貯まる

□　優良物件は５つの要素

　　�@収益性
　　　　□過去家賃はどのように推移したか
　　　　□いつまで、その利回りが続くのか
　　　　□現状の家賃収入が、将来的にも見込めるのか
　　　　□空室が工夫次第で埋まるのか
　　　　□改修工事をすれば賃料の値上げもできそうか

　　�A将来性
　　　　□地域としての発展性
　　　　□再開発計画
　
　　�B処分可能性
　　　　□自分が売り主になったときに、それを買う人は
　　　　　どのような人か
　　
　　�C事業安定性
　　　　□入居者という実態に踏み込んで、家賃の支払い能力の
　　　　　良し悪し

　　�Dキャッシュフロー
　　　　□金利


６

□　良い物件は自分で作る
　　　金額キャッシュで買える人の所に、まっさきに情報は届く

□　不動産取得税
　　�@登記後２ヶ月後都道府県税事務所から不動産取得税の申告書
　　　が書き方の見本とともに送られてくる

　　�A必要事項記入
　　　数週間後に納付書

　　税額の計算式
　　土地の固定資産税評価額×３％
　　
　　建物の固定資産税評価額×３％

□　消費税の申告義務も生じる
　　住居の家賃は非課税
　　事務所や店舗の家賃は課税収入になるので、これらの収入が
　　年間１０００万円を超えると、超えた年の２年後には消費税の
　　申告納税義務が発生

□　契約書
　　契約書の最後に通常記載される特約条項を、しっかり読む

□　売主が不動産業者であれば、瑕疵担保責任が２年間つく


８

□　１種単価
　　容積率１００％を１種
　　土地代は坪単価ではなく１種単価で判断する


９

□　直近の取引事例を仲介業者に調べてもらう


ｎａｎａｒｕ

収益不動産を所有するためのノウハウ
　　優良物件を見つける５つの要素
　　不動産を買う側の５つの注意点
は、必ず頭に入れておきたい。

その他、取引上の注意点がかなり乗っているので初心者向き

これらの知識を持ち、失敗しなくてもいいものは避けましょう。

１％の粗利改善したノウハウとは・・・

１％の粗利改善したノウハウとは・・・


４月の実績で、１％粗利が改善されました。

１％の粗利改善するということは、額で言うと十数万円の利益アップ
とてもおおきいですよね。

特に、今回の粗利改善は計画的な粗利改善なので、マネをすれば
確実にどこのお店（コンビニ）でもできます。

こう話すと、なんだか特別なことをやっているようですが、当たり前の
ことを当たり前にした結果です。


粗利改善のための３ステップ

�@死に筋排除

�A新規商品・高粗利商品の大量導入（単品量販）

�B新規商品・高粗利商品の多フェイス展開
　目立つＰＯＰをきちんとつける。

以上です。
特に、普段から死に筋排除していないと、多フェイス展開できなく、
商品の回転が遅くなります。

今やコンビニ業界で、利益を上げるには新商品と高粗利商品をいかに
たくさん売ることができる技術があるかが、勝負の分かれ目です。

死に筋排除の仕方は、以前の記事でアップしているので、検索ボックス
で、「死に筋排除」と入力して、記事を選択して検索してみてください。

結構記事も増えたので、検索ボックスを使うと便利ですよ。

コンビニで使えるマーケティングノウハウ

「なぜ消防署で住宅ローンがバカ売れする」
　　　　　　　　　　　　　杉村晶孝
　　　　　　　　　　　　　ダイヤモンド社

目次
プロローグ
１、消防署でバカ売れするには理由がある
２、お役所は巨大な眠れるマーケット
　　　　　ターゲットのみつけかた
３、未開封の封筒にお客が殺到する
　　　　　効果的なＤＭの送り方
４、チラシが正規の回覧物になる
　　　　　お役所に溶け込む秘策
５、今まで気づかなかった強みを見せる
　　　　　集団内を魅了させる商品に変える法
６、お役所系はピンクに反応する
　　　　　口コミを呼ぶ特殊チラシの作り方
７、ラクラク茶話会でお客が次々やってくる
エピローグ
　　成功への突破口


プロローグ
□相手を拝みこちらの熱い心が相手の心に伝わり、響かなければ
　人は動かない。


３
□第三者の権威を使う「後光効果」

■人間の心理作用を学ぶために「影響力の武器」という本は名著で
　絶対に読んで間違いないでしょう。

□期間限定で切迫した興味を誘う
　　「最終締め切りがまじかに迫っています」

□「重要」「緊急回覧」「掲示」「全員配布」「業務連絡」と
　　真っ赤なでかい朱肉印で目立たせる

■ｎａｎａｒｕのお店のポスティングチラシに、「重要」の朱肉印を
　おして、ポスティングしたりしました。まさに、パクリました。

□コミュニティー名を固有名詞で書き、限定明記する
　ＥＸ、日本郵政公社職員の皆様
　　　　職場の皆様

□提携している時には、この宛名を書く
　ＥＸ、「○○会正式提携」
　　　提携の２文字を超デカく目立たせる


４
□庶務課に電話
　・「あのーお昼休みに事前に許可をいただいて、チラシを机上配布
　　させていただけると聞いたんですが、その申請・許可の係の方を
　　お願いします」
　・「ご案内を送らせていただきたいのですが、どのようにしたら
　　いいのでしょうか？」

□コミュニティ内部のパブリシティに最低料金で、小さな広告を載せる。
　「コミュニティニュースで紹介された（掲載された）という黄金の
　フレーズを手に入れる」

□突然飛び込んで、「まいどー、いつものものをお届けにあがりました」
　といって、おもむろに手提げ袋から「ご案内チラシ」を取り出す。
　「また、いつものように回覧配布お願いします」
　「これはいったい何ですか」と問われる前に、あてずっぽに「えーと
　、確か３７名様でしたね」


６
□心理的せかしＤＭ
　□「重要なお知らせ」とでっかく書いておく、封筒の表には、朱肉で
　　　真っ赤な「重要」印または「至急」印を押す。
　□あて名書きで、なるべく黒の太いマジックを使用
　□手紙は上質紙
　□手紙には朱肉で「重要」印
　□封印したら、親展印

■ダイレクトマーケティングの超実践版みたいな本です。

　すべてにおいて、泥臭くかかれて、スマートなノウハウではないですが
　これが一番効くのでしょう。

　泥臭いので、感情部分が相当揺らされます。
　そうすると、それを見た人は、行動せざるおえないのでしょう。

ゴールデンウィークを終えて・・・

ゴールデンウィークを終えて・・・

ゴールデンウィーク終わりましたね。

ｎａｎａｒｕのお店は、やはり近隣の会社やお店がお休みになり、
静かでした。

ゴンドラマッサージや清掃とあまり普段できない部分を徹底的に
やりました。

今回マッサージしたのは、フリスクやミンティアのスティキャン系
チョコ系、アイスをいじりました。

特に、チョコ系はｎａｎａｒｕｎのお店では、前年割れがひどく６０％
代ですので、ガルボやアーモンドポップジョイのチョコを売れるように
陳列をしました。

また、ゴールデンウィークに特別に動いたカテゴリーやアイテムも
調べ、来年に向けたいと思います。

ｎａｎａｒｕのお店では、やはりともいうべきか、お酒と乾きもの
が、普段よりも動いていた感じです。

まだ、ゴールデンウィークの動向データーを検証していないコンビニは
是非行ってみてください。

仮説と検証を繰り返すお店だけが、成長するお店であると思います。

2008年5月号月刊コンビニの気づき

2008年5月号　月刊コンビニ」
　　　　　　　　　　商業界


入社式潜入ルポ
ビック3のトップは新入社員に何を伝えたのか。

ローソン　新浪剛史社長
□人生は自己への投資の連続

□外国人を採用

■人口が減ってきた以上、そ外国かの労働力も活用しないと、経済が
　成長できない。

□時間という投資を行い自身の資産価値を高める。

□人の価値とは「他人との差」
　価値を付けるためには「努力」を惜しまない。

セブン＆アイ・ホールディングス
　　　鈴木敏文会長
□新入社員３つの心得
　�@お客としての目線を持ち続ける
　　　お客様は、わがままなものなのだと、わがままを受け入れる。
　�Aコミュニケーションを大切に
　　　仕事をするということは、１人でするわけではありません。
　�B基本を大切に

■「守・破・離」ですよ。まずは、基本の型を徹底的に身につけましょう。


ファミリーマート
　　上田準二社長
□一人一人が、それぞれ自ら感じる、気付く、行動するという意識を
　持つ

■興味＝気づき＝学び＝成長

□ファミマシップ５つの言葉
　�@お客様の期待を超えよう
　�A仲間を信じともに成長しよう
　�B豊かな感性を磨こう
　�C挑戦を楽しもう
　�D世の中に向かって正直でいよう


特集
　ファミリーマートが強くなってきた。

□三本柱づくり
　�@デザート
　　本当に良いもので、圧倒的なデザートを作る
　　ファミマ＝デザートというイメージが強かった
　�Aフライドチキン
　　欠品をなくす
　　フライヤーが売れたときには、他の商品も売れている
　�B三ツ星パスタ
　　パスタの持ち帰りというのは、コンビニ以外にあまりない。

■�Aについて、きちんと廃棄コントロールできるよう、時間帯販売分析
　をきちんとする。できれば、半月に一度はすべきである。


□重点商品で、欠品をなくしていけば、必ず成果にあらわれる。
　ＥＸ、キャンペーン時に、24時間１週間欠品がないようにする。

■ものすごい、徹底力である

□人からやらされるのではなく、これだけ徹底して実現させると
　自ら動く。

□仕事を絞ることで、時間的な余裕ができる。
　徹底することで、自分らしさが生まれる。

■仕事を徹底するために、仕事は３つだけと言っている。


□何をしたらよいかわからない人は、自分の周りで起きていること
　に対して、常になんだろうと感じてください。

□当り前のことを当たり前にきちんとやる。
　継続力を身につける。

□フランチャイズビジネスは、規模ろ拡大してローリングしていく
　ビジネス。

□ファミリーマートらしさ
　�@強み・・・親しみやすさ
　�A提供する価値・・・気軽に心の豊かさ
　�B発想の原点・・・ホスピタリティ（おもてなし）

■らしさ・・をイメージして、それを声に出し、文字にしたことで、
　はっきり行動できたのでしょう。


□お客がほしいと思う商品を品ぞろえすることが大事


特集
売れ筋欠品大調査

□利用度分析
　一日の来客数÷１日のカテゴリー販売数
　「弱いカテゴリー」を洗い出し売り方を変える
　「強いカテゴリー」と商品の機会ロスを徹底的に潰す


短期連載特集
　加盟店オーナー争奪戦始まる！　その２
　独立支援制度は「福の神」か

□スタッフとの関係づくりを重視

□人の話を聞くことが、人を成長させる


接客初心者完璧マニュアル

□挨拶は、笑顔で、お客さまの顔を見て会釈しながら言う。

□読み上げ登録は、価格と買い物点数だけを言う

□雑誌とアイスを一緒に入れると、アイスの水滴が雑誌につき、
　ふにゃふにゃになる。
　「別の袋に入れましょうか？」と確認

□お弁当がかなよらない様、お弁当の大きさぴったりに上の部分を
　テープでとめて渡す。

□返品
　基本的には、レシートがない商品については返品を受けない。
　「申し訳ありませんが、レシートと一緒でないと返品を受け
　付けられないのですが・・・」
　
　よく来店されて、本当に買っていそうな場合は
　「レシートがないと返品を受け付けられないのですが・・・
　　でも、ちょっとお待ちください。
　　確認してまいりますので、お待ちいただけますか？」
　と言って、事務所のＰＯＳデーター確認。
　いつ購入したか聞く

□なぜ、レシートがない商品は返金できないか
　売場から商品を盗んで、返品して現金化するケースが多くある。

　「レシートをくれなかった。」と言われた時には、
　自信を持って
　「当店ではすべてのお客様にレシートを渡すように徹底して
　　おりますが、いつご購入されたのでしょうか？」
　と聞く。

■スタッフ教育は本当に難しい。ｎａｎａｒｕのお店でも、まだまだ
　全然できていません。
　
　スタッフ教育ができているというのは、スタッフのみでお店の運営
　をできるという仕組みができている状態だと、ｎａｎａｒｕは思います。

お金の知識・常識

「黄金の羽根」を手に入れる自由と奴隷の人生設計

　　　　　　　　　　　　　　　橘玲
　　　　　　　　　　　　　　　講談社α文庫

目次
まえがき

人生設計編
１、サラリーマンのための自由の思想
２、幸福な人生のための知識

ファイナンス編
３、知っていると役に立つ金融市場の知識
４、得する借金の法則

あとがき


１
□給与所得＝給料（収入）−経費（給与所得控除）

□年収８００万
　税・社会保障費コスト
　１８％

□所得税がかからない
　年間１０３万円
　（基礎控除３８万＋給与所得控除の最低額６５万円）

■ここから、社会保険が抜けない金額でパート・アルバイトは仕事を
　するのが理想的です。
　コンビニでも、これからパートアルバイトの厚生年金の加入問題など
　労務関係についても知識が必要になります。

□国民年金基金
　夫婦で年間１６３万円まで無税

□小規模企業共済
　年８４万が控除

□リースは支払ったリース料だけ利益が減り、余分な税金を払う
　必要がない

□逓減定期
　保険金額が徐々に減っていく

□リバースモーゲージ・ローン
　死んだら家を上げるという約束を結び、返済不要の融資を受ける。
　持家を担保に年金形式で資金を貸付、本人が死亡した時点で抵当権
　を行使し、不動産を売却


２
□不動産担保ローン
　融資金額は不動産の時価の８割まで

□住友銀行はかつてトヨタ自動車の創業時に融資を断った

□クレジットカード
　店の支払手数料　３％
　ポイント還元率　０．５％

■お店はいつもニコニコ現金払いを望む。

□大豆やトウモロコシなどの穀物商品の場合は、限月が先に行く
　にしたがって先物価格がきれいに上昇していく（順ざや）のことが
　多い
　金やパラジウムなどの貴金属・ガソリン・ゴムなどの工業製品では
　期先（精算日が先）の方が価格が安い逆ザヤになる。

■現在サブプライムローン問題で、アメリカ株の低迷で商品相場にもか　なりの資金が流れ、商品相場の高騰を招いています。

ゼロからの不動産投資

「ゼロからの不動産投資」
　　　　　　赤井　誠
　　　　　　すばる舎

目次
はじめに
１、ど素人・新米大家の東奔西走
　　・銀行融資で大家になろう
　　・不動産は縁。いい物件は波に乗って買おう
　　・買っただけでは儲からない。いかに満室にするか
　　・人にまかせてはダメ！自分で動けば結果は出てくる

２、３棟目ゲットへ向けて！狙いはＲＣ物件
　　・フルローンで億の物件を手に入れる
　　・物件は利回りと積算価値を重視して選ぼう
　　・念願のＲＣ物件、どう収益を高めるか
　　・さらなる物件購入のためのステップアップ

３、物件はわが子と思え！磨いて育てて好物件に
　　・物件の価値を上げるためのリフォームを
　　・満室は経営基盤を固める近道
　　・試行錯誤の末につかんだ満室術
　　・素人だからできる工夫がある

４、高額納税者になりたくない法人化計画
　　・個人経営と法人、そのメリットを見極めよう
　　・法人としての物件購入作戦開始
　　・これまでの不動産経営が重視される融資
　　・既存物件で少しでも収益を上げて次をめざす

５、めざせ３憶！３棟目まででわかったこと
　　・経験を踏まえ。これから目標を
　　・手持ちの頭金を増やす方法
　　・節税対策と新たな収入の工夫を
　　・大家でなく、経営者をめざして
　　・経営者としてきちんとした戦略をもつ
おわりに


１
□　頭金＋物件の１割の資金

□　物件購入までの流れ
　　�@ネット等で物件を探す
　　�A不動産業者に資料を請求する
　　�B現地を見に行く
　　�C買付をいれる
　　�D売買契約を結ぶ（手付金を入れる）
　　�E銀行に融資を申し込む
　　�F決算・登記する（司法書士）
　　�G晴れて自分のものに

□　銀行融資に必要な資料
　　１物件の資料
　　　□販売図面
　　　□公図
　　　□レントロール（家賃表・入居状況）
　　　□納税通知書（固定資産税・都市計画税）
　　　□この物件を購入しようと考えた理由と根拠
　　　□物件のアピールポイント
　　　　　　（駅が近い・学校が近い・病院が近い）
　　　□部屋が埋まっていない原因分析と自分はどうやって
　　　　満室にするか

　　２返済シュミレーション
　　　□入居率９０・８０・６０％を想定した場合
　　　□融資額・金利・返済期間の違いによる３０年間の
　　　　キャッシュフロー
　　
　　３融資希望金額と期間
　　
　　４自分の資料
　　　□家族構成
　　　□経歴
　　　□勤務先
　　　□過去３年の所得（源泉徴収票）
　　　□今年の給与明細
　　　□確定申告書（いままで確定申告した人は過去３年分）
　　　□自分のアピールポイント

　　５所有物件資料
　　　□収支一覧（購入額・借入金・入居状況・固定資産税
　　　　　　　　　　　　　現状のキャッシュフロー）
　　　□登記謄本のコピー
　　　□ローン返済表

　　６その他の金融資産一覧
　　　□年金
　　　□財形貯蓄
　　　□銀行預金
　　　□株・債券
　　　
　　７法人の決算書（直近３期分）
　　　
□　レントロール
　　　　　　　１０１　　　　１０２
　　専用
　　賃料
　　管理費

　　　　月家賃　　　　　　　　　　　　現況賃料
　　　　管理費　　　　　　　　　　　　現況管理費
　　　　　計　　　　　　　　　　　　　合計
　　　　年間賃料　　　　　　　　　　　現況年間賃料

□　空室だとガスの元栓が閉めてある

□　重要事項の資料に記載
　　　道路付け（接道条件）

□　建築基準法

□　管理会社選びの条件
　　　�@管理をきちんとしている
　　　�A募集をきちんとしている
　　　�B管理費５％以下
　　　�C入退去時のリフォームはこちらの自由


２
□　個人で融資に行くよりは、実績のある業者経由で融資を依頼した
　　ほうが有利

□　物件見学後、周辺の仲介業者に家賃相場やこの物件に関しての意見
　　を伺う

□　管理会社選び
　　「今度、この近くにマンションを１棟買う予定なのですが、御社の
　　管理に関して教えてほしいのですが」
　　□管理料とその業務範囲（清掃を含むか否か）
　　□家賃保証
　　□リフォームは自由にさせてくれるか
　　□敷金の管理はオーナーに任せてくれるか
　　□入居率アップ方法
　　□周辺の相場
　　□管理物件の入居状況

□　フルローンの基準
　　□現在の物件の収支がキャッシュフロー的に問題ないか
　　□所有物件の積算価値が債務超過でないか
　　□家賃の８０％から金利４％での返済と管理費として家賃の１０％
　　　を引いたものが黒字になること


３
□　物件価値向上作戦
　　□部屋番号プレートの交換
　　　書体　ＤＦ綜藝体Ｗ９
　　□ポストまわりの清掃と新プレートの設置
　　　部屋番号　　ＤＦ綜藝体Ｗ９
　　　名前　　　　ＤＦＧ綜藝体Ｗ９
　　　厚手のインクジェット専用紙に印字・ラミネート

□　クロス張替え
　　　１平米　１０００円ちょっと

□　電気代半減プロジェクト
　　昼光色のほうが色温度が高く白く見える


４
□　今後の不動産経営のルール
　　□平均利回りは１２％以上を確保
　　□物件の積算価値は販売価格の最低でも９０％以上
　　□キャッシュフローは５０％以上確保
　　　（家賃収入の５０％以下の返済に抑える）
　　□得たキャッシュは新規物件の購入、借金返済のみにしか使用しない
　　□新築の情報収集をす�