「ゼロからの不動産投資」
赤井 誠
すばる舎
目次
はじめに
１、ど素人・新米大家の東奔西走
・銀行融資で大家になろう
・不動産は縁。いい物件は波に乗って買おう
・買っただけでは儲からない。いかに満室にするか
・人にまかせてはダメ！自分で動けば結果は出てくる
２、３棟目ゲットへ向けて！狙いはＲＣ物件
・フルローンで億の物件を手に入れる
・物件は利回りと積算価値を重視して選ぼう
・念願のＲＣ物件、どう収益を高めるか
・さらなる物件購入のためのステップアップ
３、物件はわが子と思え！磨いて育てて好物件に
・物件の価値を上げるためのリフォームを
・満室は経営基盤を固める近道
・試行錯誤の末につかんだ満室術
・素人だからできる工夫がある
４、高額納税者になりたくない法人化計画
・個人経営と法人、そのメリットを見極めよう
・法人としての物件購入作戦開始
・これまでの不動産経営が重視される融資
・既存物件で少しでも収益を上げて次をめざす
５、めざせ３憶！３棟目まででわかったこと
・経験を踏まえ。これから目標を
・手持ちの頭金を増やす方法
・節税対策と新たな収入の工夫を
・大家でなく、経営者をめざして
・経営者としてきちんとした戦略をもつ
おわりに
１
□ 頭金＋物件の１割の資金
□ 物件購入までの流れ
①ネット等で物件を探す
②不動産業者に資料を請求する
③現地を見に行く
④買付をいれる
⑤売買契約を結ぶ（手付金を入れる）
⑥銀行に融資を申し込む
⑦決算・登記する（司法書士）
⑧晴れて自分のものに
□ 銀行融資に必要な資料
１物件の資料
□販売図面
□公図
□レントロール（家賃表・入居状況）
□納税通知書（固定資産税・都市計画税）
□この物件を購入しようと考えた理由と根拠
□物件のアピールポイント
（駅が近い・学校が近い・病院が近い）
□部屋が埋まっていない原因分析と自分はどうやって
満室にするか
２返済シュミレーション
□入居率９０・８０・６０％を想定した場合
□融資額・金利・返済期間の違いによる３０年間の
キャッシュフロー
３融資希望金額と期間
４自分の資料
□家族構成
□経歴
□勤務先
□過去３年の所得（源泉徴収票）
□今年の給与明細
□確定申告書（いままで確定申告した人は過去３年分）
□自分のアピールポイント
５所有物件資料
□収支一覧（購入額・借入金・入居状況・固定資産税
現状のキャッシュフロー）
□登記謄本のコピー
□ローン返済表
６その他の金融資産一覧
□年金
□財形貯蓄
□銀行預金
□株・債券
７法人の決算書（直近３期分）
□ レントロール
１０１ １０２
専用
賃料
管理費
月家賃 現況賃料
管理費 現況管理費
計 合計
年間賃料 現況年間賃料
□ 空室だとガスの元栓が閉めてある
□ 重要事項の資料に記載
道路付け（接道条件）
□ 建築基準法
□ 管理会社選びの条件
①管理をきちんとしている
②募集をきちんとしている
③管理費５％以下
④入退去時のリフォームはこちらの自由
２
□ 個人で融資に行くよりは、実績のある業者経由で融資を依頼した
ほうが有利
□ 物件見学後、周辺の仲介業者に家賃相場やこの物件に関しての意見
を伺う
□ 管理会社選び
「今度、この近くにマンションを１棟買う予定なのですが、御社の
管理に関して教えてほしいのですが」
□管理料とその業務範囲（清掃を含むか否か）
□家賃保証
□リフォームは自由にさせてくれるか
□敷金の管理はオーナーに任せてくれるか
□入居率アップ方法
□周辺の相場
□管理物件の入居状況
□ フルローンの基準
□現在の物件の収支がキャッシュフロー的に問題ないか
□所有物件の積算価値が債務超過でないか
□家賃の８０％から金利４％での返済と管理費として家賃の１０％
を引いたものが黒字になること
３
□ 物件価値向上作戦
□部屋番号プレートの交換
書体 ＤＦ綜藝体Ｗ９
□ポストまわりの清掃と新プレートの設置
部屋番号 ＤＦ綜藝体Ｗ９
名前 ＤＦＧ綜藝体Ｗ９
厚手のインクジェット専用紙に印字・ラミネート
□ クロス張替え
１平米 １０００円ちょっと
□ 電気代半減プロジェクト
昼光色のほうが色温度が高く白く見える
４
□ 今後の不動産経営のルール
□平均利回りは１２％以上を確保
□物件の積算価値は販売価格の最低でも９０％以上
□キャッシュフローは５０％以上確保
（家賃収入の５０％以下の返済に抑える）
□得たキャッシュは新規物件の購入、借金返済のみにしか使用しない
□新築の情報収集をする
□ なるだけ多くの融資をお願いし、銀行から見た物件の価値を
明確にさせる
ｎａｎａｒｕの感想
実は・・・最初、不動産投資の本を手に取ったときに、あまりにも難し
そうで、面白くなく読めませんでした。
そこで、ｎａｎａｒｕはまず、不動産投資に興味をもとうと、出来るだけ
簡単に書かれていて、素人視点がいいと思いこの本を読みました。
読んでみると、最初に読んだ不動産投資の本と違い、実践的で不動産投資の
全体像がつかめます。
興味を持つというのは、学ぶうえで非常に大切であると実感しました。
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