収益不動産とは・・・

「収益不動産所有の極意」
　　　　　　　　和合実
　　　　　　　　清文社


目次
はじめに
１、データーから変化を予測する
２、不動産所有の注意点
３、なぜ、収益不動産なのか
４、相続税対策の手法の変化
５、トレジャー（宝物）発見勉強会
６、チェックポイント
７、融資
８、事例研究
９、タイプ別不動産の検討
１０、不動産戦略を立てる
終りに


２

□　不動産を買う側の５つの注意点

　　�@その物件の特性、問題点等、意識して契約条項を充分吟味
　　　してから契約されていますか
　　
　　�A銀行から借入れをするときに、銀行の金銭消費貸借契約書
　　　約款を読まれていますか

　　�B収益不動産の何を見て買いますか
　　　建物ですか？建物であれば、どこを見てよいと判断されますか

　　�C貸借人と賃貸借契約の継続や賃貸契約そのものに問題点はある
　　　のかないのか

　　�D利回りのいい物件なのに、売られるのはなぜなのか気になり
　　　ませんか

□　不動産所有は収益性と価格の二面的監視を行い、常に出口を
　　意識して所有することが必要


４

□　土地の評価
　　貸家建付地（１−０．１８）
　　貸家の評価減　７０％

□　数年経って古くなった建物だけを子や孫に、売却、あるいは贈与

□　会社をつくって、そのに売却
　　土地は無料か安く貸す
　　収入はほとんど子や孫に移り、相続税を払う資金が貯まる

□　優良物件は５つの要素

　　�@収益性
　　　　□過去家賃はどのように推移したか
　　　　□いつまで、その利回りが続くのか
　　　　□現状の家賃収入が、将来的にも見込めるのか
　　　　□空室が工夫次第で埋まるのか
　　　　□改修工事をすれば賃料の値上げもできそうか

　　�A将来性
　　　　□地域としての発展性
　　　　□再開発計画
　
　　�B処分可能性
　　　　□自分が売り主になったときに、それを買う人は
　　　　　どのような人か
　　
　　�C事業安定性
　　　　□入居者という実態に踏み込んで、家賃の支払い能力の
　　　　　良し悪し

　　�Dキャッシュフロー
　　　　□金利


６

□　良い物件は自分で作る
　　　金額キャッシュで買える人の所に、まっさきに情報は届く

□　不動産取得税
　　�@登記後２ヶ月後都道府県税事務所から不動産取得税の申告書
　　　が書き方の見本とともに送られてくる

　　�A必要事項記入
　　　数週間後に納付書

　　税額の計算式
　　土地の固定資産税評価額×３％
　　
　　建物の固定資産税評価額×３％

□　消費税の申告義務も生じる
　　住居の家賃は非課税
　　事務所や店舗の家賃は課税収入になるので、これらの収入が
　　年間１０００万円を超えると、超えた年の２年後には消費税の
　　申告納税義務が発生

□　契約書
　　契約書の最後に通常記載される特約条項を、しっかり読む

□　売主が不動産業者であれば、瑕疵担保責任が２年間つく


８

□　１種単価
　　容積率１００％を１種
　　土地代は坪単価ではなく１種単価で判断する


９

□　直近の取引事例を仲介業者に調べてもらう


ｎａｎａｒｕ

収益不動産を所有するためのノウハウ
　　優良物件を見つける５つの要素
　　不動産を買う側の５つの注意点
は、必ず頭に入れておきたい。

その他、取引上の注意点がかなり乗っているので初心者向き

これらの知識を持ち、失敗しなくてもいいものは避けましょう。